Se hai una casa al mare, in montagna o in qualche altro luogo che riveste un interesse turistico e nella maggior parte dell’anno è inutilizzata può essere un’idea profittevole affittarla come casa vacanza. Non servono troppe autorizzazioni o permessi, ma il rispetto di semplici vincoli contrattuali e soprattutto gli adempimenti da un punto di vista fiscale che un tale utilizzo prevede.
Indice
Affittare in modo imprenditoriale
La prima distinzione riguarda la forma attraverso la quale si affitta la casa che si distingue tra imprenditoriale e non imprenditoriale, anche se ogni regione applica una definizione propria, anche dello stesso concetto di casa vacanze, da verificare prima di procedere in qualsiasi direzione.
Per attività imprenditoriale si intende quando l’affito dell’immobile, sia esso una casa, una villa o un appartamento arredati e senza servizi centralizzati, avviene per periodi che vanno da 7 giorni fino a massimo di 3 mesi, in modo non occasionale e per 3 o più immobili.
In questo caso però serve l’autorizzazione del Comune e altri obblighi, come la comunicazione del listino prezzi e degli importi per gli affitti ricevuti, nel modello Unico al quadro RL che fa capo ai redditi occasionali se la permanenza è inferiore ai 30 giorni oppure, se superiore, seguendo la disciplina che regola i redditi provenienti da fabbricati che prevede anche la registrazione di un regolare contratto.
Scaglioni di reddito o cedolare secca
Sempre nell’ambito dell’attività imprenditoriale con contratto di affitto i redditi vanno inseriti nel modello Unico al quadro G oppure F secondo gli scaglioni previsti che vanno da un aliquota minima del 23% per redditi da o a 15000 euro fino ad un’aliquota massima del 43% per redditi superiori a 75000 euro.
In alternativa è possibile regolarizzare la propria posizione fiscale con il pagamento della cedolare secca, equivalente ad una imposta sostitutiva e quantificabile in una percentuale del 10% o del 21% a seconda del tipo di contratto stipulato per l’affitto. Una novità, quella della sua introduzione, tesa a ridurre l’evasione fiscale e semplificare le cose per il contribuente che si trova a pagare con un’unica imposta diversi tributi.
Attività non imprenditoriale
L’affitto di una casa vacanze avviene in forma non imprenditoriale, quindi saltuaria e non continuativa, se si limita ad un solo immobile e per periodi brevi. In questi casi la determinazione del prezzo di affitto non è disciplinata ma lasciata liberamente alla contrattazione di chi affitta con l’affittuario, inoltre non è necessario un contratto di affitto, obbligatorio solo per periodi superiori ai 30 giorni.
Non è necessario aprire partita Iva e la tassazione dei redditi percepiti da questa attività si calcola in parole semplici in questo modo: preso l’importo previsto dal contratto ridotto del 5% lo si mette a confronto con la rendita catastale della casa al contrario questa rivalutata della stessa percentuale del 5%, il maggiore tra questi due importi sarà la somma soggetta a tassazione secondo gli scaglioni Irpef.
La tassa Airbnb
Le nuove disposizioni hanno introdotto una grande novità in materia di tassazioni per affitti di casa vacanze per periodi brevi in particolare quando a fare da tramite è un portale web. In questo caso le tasse si pagano immediatamente perché l’intermediario trattiene direttamente dall’importo incassato nella transazione l’equivalente della cedolare secca. La novità non riguarda tanto la tassa in sé, già presente, conosciuta e pagata per altri tipi di attività, ma l’immediatezza del suo pagamento. I portali web in altre parole applicano alle tariffe stabilite dalla casa vacanze la trattenuta del 21%, la percentuale della cedolare secca appunto, e la versano direttamente loro all’erario, in questo modo esentano il proprietario della casa vacanze dall’incombenza di doversene occupare in prima persona e soprattutto gli impediscono di poter eludere le tasse. La novità introduce quindi una maggiore snellezza a livello di burocrazia e soprattutto una decisa lotta all’evasione fiscale.
La tassazione dei compensi ricevuti per gli affitti di case vacanze resta a carico del proprietario dell’immobile, ma viene però pagata direttamente dagli intermediari web, come Booking, Airbnb e molti altri, ma anche le stesse agenzie immobiliari, tramite il modello F24 entro il 16 del mese successivo a quello in cui li ha ricevuti. La tassa viene applicata esclusivamente sul compenso previsto dal contratto per quel tipo di affitto breve e non per eventuali altri introiti che possono derivare da penali o per le somme che fungono da deposito o caparra.