Affitto con riscatto 2019: cos’è e come funziona, fac simile

A un certo punto della vita di chiunque arriva la necessità e il desiderio di comprarsi una casa tutta propria. Spesso, però, non si ha la totale disponibilità economica per saldare l’acquisto e non è sempre così semplice ottenere un mutuo che metta nelle condizioni di procedere con la compravendita.

I prezzi delle case sono sempre più alti rispetto al passato e se si vuole acquistare un appartamento che abbia delle metrature “decenti” e che garantiscano un buon vivere, l’impegno economico da accollarsi è davvero sostenuto. Se pensiamo poi che bisognerà aggiungere al prezzo dell’abitazione tutta una serie di costi aggiuntivi (Iva, notaio, spese di perizia e bancarie, assicurazione e così via), le cifre diventano a volte realmente inaffrontabili.

Dal canto loro le banche, prima di concedere un mutuo, hanno bisogno di garanzie concrete, di esser certe che il richiedente abbia un lavoro fisso, a tempo indeterminato e con un buon reddito. Solitamente, poi, c’è bisogno che ci sia un garante, se l’importo richiesto è consistente, o addirittura che il mutuo sia cointestato e che anche l’altra parte vanti le medesime forme di garanzia.


Si può facilmente immaginare che numerose siano le situazioni in cui non si riesce ad ottenere una delibera positiva nella richiesta di mutuo, pertanto in questi casi un’alternativa molto valida da prendere in considerazione è la formula di affitto con riscatto, che permette di “acquisire” casa senza stipulare mutuo e senza possedere grossi fondi economici.

Come funziona la formula di affitto con riscatto?

Innanzitutto, precisiamo che la modalità di affitto con riscatto più diffusa è quella rent to buy (da non confondersi con la buy to rent che lascia meno spazi di manovra).

L’affitto con riscatto rent to buy è piuttosto facile da comprendere. In pratica, una persona ha la possibilità di prendere in affitto un determinato immobile, pagando inizialmente un semplice canone mensile (proprio comparabile ad una locazione), con la facoltà, però, di riscattarne la proprietà al termine di un periodo prestabilito, potendo scalare dal valore totale dell’immobile una parte o la totalità dei canoni versati.

Diciamo che si tratta di un sistema che permette al futuro acquirente di prendersi qualche anno di respiro – non avendo a carico né tasse né ulteriori spese al di fuori della rata d’affitto – per accumulare un po’ di risparmi e poter entrare in possesso pieno della casa dopo qualche anno (massimo entro 10). Dall’altra parte il venditore riuscira’ ad avere degli incassi immediati, restando nel frattempo il proprietario dell’appartamento, a canoni di affitto più alti di quelli di mercato, perché costituiscono praticamente una sorta di acconto sulla vendita futura.

Facciamo un esempio: mettiamo che l’appartamento che volete acquistare costi 300.000 euro. Con il proprietario vi accordate su un canone d’affitto di 1.000 euro mensili, per una durata di 10 anni, di cui 500 saranno per abitare la casa e 500 come eventuale acconto per la futura contrattazione. Trascorsi i 10 anni, se deciderete procedere col passaggio di proprietà al valore della casa di 300.000 euro potrete scalare i canoni di acconto (500 euro x 120 mesi=60.000) e versare, dunque, soltanto i rimanenti 240.000.

L’affitto con riscatto è una possibile via da prendere in considerazione anche quando non si è totalmente decisi nel volere proprio comprare un determinato appartamento. Con questa opportunità, invece, si avrà la facoltà di vivere gli ambienti e stabilire in corso d’opera se fanno o meno al caso nostro.

Come la legge regolamenta l’affitto con riscatto

Il Decreto Legg 133 del 2014, detto anche Sblocca Italia, ha disciplinato tutte la varie opzioni di affitto con riscatto, il modo da stabilirne chiaramente ed in modo inequivocabile i termini della gestione. È stato stabilito, dunque, che i contratti di affitto con riscatto debbano essere regolarmente trascritti sui registri immobiliari. Si è anche riportato nero su bianco che il contratto con riscatto possa essere risolto nel momento stesso in cui il compratore (detto anche affittuario) non adempia al pagamento della quota mensile pattuita. Sul contratto deve esser ben indicato il numero esatto di canoni mancanti che fa scattare tale clausola e/o quanti ritardi possono essere accettati prima che diventi effettiva la risoluzione del contratto.

Le condizioni contrattuali dell’affitto con riscatto

Chi si trova a dover stipulare un contratto di affitto con riscatto rent to buy deve fare molta attenzione a tutti i termini contrattuali che vengono riportati sull’accordo. E’ difatti fondamentale verificare la durata stabilita del periodo di affitto, dopo la quale il contraente si troverà difronte alla scelta di riscattare o meno l’abitazione. Meglio verificare attentamente, poi, che non ci siano altri tipi di costi aggiuntivi o di diverse maggiorazioni che verranno rischiesti al momento dell’acquisto e che non siano previste eventuali indennità di rimborso o di interessi a carico di una delle due parti.

Vantaggi e svantaggi della formula rent to buy

Se il vantaggio di acquistare una casa con la formula rent to buy è quello di poter materialmente “occupare” fin da subito la casa dei propri sogni – senza dover procedere con un grosso ed immediato esborso di danaro – e poterne vivere ogni singolo spazio, pur non essendone ancora il proprietario e non dovendo pagare le eventuali tasse connesse alla compera, c’è anche uno svantaggio per chi sceglie questa operazione. Ci si trova, infatti, a dover sostenere un affitto piuttosto alto e ad essere comunque costretti, dopo magari solo pochi anni (questo ovviamente dipende dagli accordi che si riescono a spuntare) a versare il resto dell’importo che sarà comunque una cifra consistente. Si presume che se una persona non dispone dei contanti sufficienti per affrontare l’acquisizione di una casa, difficilmente nel giro di poco tempo riuscirà a recuperarli. Diciamo, dunque, che l’affitto con riscatto è utile in quei casi in cui l’affittuario ha già in previsione di entrare in possesso di fondi sufficienti a breve termine, per proprie ragioni lavorative (liquidazione fine lavoro ad esempio) o personali (lasciti o eredità ad esempio).