Amministratore condominiale: le responsabilità, il ruolo e gli obblighi

Un condominio è un edificio o una proprietà in cui le unità specifiche della struttura (come gli appartamenti) sono di proprietà individuale, mentre l’uso e l’accesso comune alle strutture sono comuni come ad esempio: gli ascensori, le scale, i giardini, i corridoi ecc. Il buon funzionamento della manutenzione di queste aree diventa la responsabilità di un amministratore nominato dagli inquilini. Le corporazioni di condomini possono assumere un amministratore privato (o una società di gestione di condomini) per supervisionare le operazioni giornaliere del condominio.
In generale, un amministratore condominiale ha due responsabilità primarie: gestire le operazioni giornaliere del condominio e attuare le politiche stabilite dal consiglio di amministrazione. L’amministratore agisce nella direzione esclusiva del consiglio di amministrazione e non è tecnicamente un membro del consiglio. Quando si tratta di risolvere i conflitti, l’amministratore è la persona giusta da chiamare se le regole della comunità di condominio vengono chiaramente violate. Identificare le funzioni degli edifici e del condominio è fondamentale per lo sviluppo di una gestione amministrativa efficiente. Tra le sue funzioni, l’amministratore deve occuparsi delle risorse spaziali comuni e assicurarsi che tutto funzioni bene nella comunità, in termini di personale, manutenzione e riparazioni (ad esempio: macchinari, cancelli, illuminazione, ecc.). A seguire saranno illustrati nel dettaglio il ruolo e gli obblighi dell’amministratore condominiale.

Ruolo dell’amministratore condominiale

L’amministratore condominiale è responsabile delle ispezioni sulle proprietà, in caso di dubbi su un problema di manutenzione o riparazione. Se gli appaltatori sono assunti e lavorano in loco, il gestore deve monitorare le loro prestazioni, ma non necessariamente supervisionarle, poiché i contraenti dovrebbero avere i propri supervisori nominati.

L’amministratore condominiale gestisce anche gli affari finanziari del consiglio di amministrazione, ciò include: la riscossione delle spese condominiali, la preparazione di rendiconti finanziari mensili e la creazione di un budget operativo da presentare al consiglio.


La gamma di responsabilità dell’amministratore condominiale può includere: raccogliere le spese comuni, tenere registri per la società condominio, rispondere alle lamentele dei proprietari, assicurare la manutenzione e la riparazione della proprietà, l’assunzione e il monitoraggio di servizi e la supervisione di personale e appaltatori. Oltretutto, deve preparare i progetti di bilancio annuale e supervisionare il fondo di riserva, attuare un piano di gestione delle emergenze e rispondere alle emergenze di preparazione dei certificati di Stato.

Obblighi dell’amministratore di condominio

L’amministratore ha l’obbligo di emettere comunicazioni alle riunioni e redigere le relazioni sugli affari del condominio, organizzare riunioni del consiglio e supervisionare l’amministrazione di tutte le riunioni dei proprietari; oltretutto, deve monitorare l’assicurazione della società, preparare relazioni finanziarie. L’amministratore è anche responsabile della regolamentazione dell’uso delle parti comuni del condominio e dell’esecuzione di servizi nell’interesse comune, in modo che a tutti i condomini sia assicurato il massimo beneficio possibile.

L’amministratore ripartirà i costi necessari per la conservazione, la manutenzione, le riparazioni ordinarie e straordinarie, la fornitura di servizi e le modifiche apportate al condominio per l’interesse comune. Egli raccoglierà i contributi dei condomini e potrà costituire un fondo a cui dovranno contribuire con la loro quota.

Inoltre, è anche obbligato a compiere tali atti necessari per la conservazione e la protezione delle parti comuni e per rendere i conti alle riunioni dei condomini. Altre funzioni includono: la rivendicazione e la ricezione di denaro a nome di tutti i condomini e l’adozione di tutte le misure necessarie per avere in vigore un’adeguata assicurazione del condominio.

Funzioni amministrative

Oltre a quanto citato sopra, esistono anche funzioni amministrative che l’amministratore deve eseguire, come, tra l’altro, il dovere di tenere un registro di tutti i condomini, una registrazione di tutti gli incontri tenuti dai condomini e una registrazione del distacco di avvisi inviati ai condomini per tali riunioni. Inoltre, le comunicazioni di tutte le riunioni devono essere apposte su una bacheca che deve essere fissata in una parte comune prominente del condominio. Tutte le decisioni prese durante le suddette riunioni, nonché ogni decisione o direttiva che l’amministratore ritenga importante, per il fatto che richiede di essere portata a conoscenza dei condomini, devono essere apposte sulla suddetta bacheca.

L’amministratore, deve prendersi cura e monitorare i beni del condominio e dei servizi comuni, oltre a svolgere tutte le azioni amministrative e di conservazione che il condominio richiede nelle sue aree e beni di uso comune.

Raccogliere dai proprietari del condominio ciò che corrisponde ai contributi per i fondi di manutenzione, amministrazione e riserva, nonché le rate straordinarie secondo le procedure e gli importi stabiliti dall’Assemblea. Effettuare le spese di manutenzione e amministrazione del condominio, nonché di far rispettare le norme interne dello stesso.

L’amministratore deve registrare presso l’autorità competente qualsiasi serie di regole elaborate dai condomini per regolare l’uso delle parti comuni e la ripartizione delle spese sostenute in relazione alle parti comuni, comprese le norme relative alla conservazione e all’amministrazione del condominio.

Infine, in materia di parti comuni del condominio, l’amministratore ha la rappresentanza di tutti i condomini e ha anche la capacità giudiziaria e legale di denunciare condomini o terzi e di essere citato in giudizio. L’amministratore che non adempie correttamente alle sue funzioni può essere ritenuto responsabile per i danni.

Assicurare la sicurezza dei residenti

La sicurezza dei residenti è una preoccupazione chiave per il l’amministratore condominiale. Questa preoccupazione si estende dalla sicurezza personale alla sicurezza dei motivi in ​​generale. Deve aiutare a monitorare la proprietà per problemi come marciapiedi irregolari o altri pericoli che potrebbero mettere in pericolo i residenti.

Eseguire i doveri d’ufficio

La maggior parte degli amministratori condominiali, hanno orari d’ufficio regolari; mentre alcuni possono lavorare part-time o fuori sede, non è insolito che un amministratore condominiale lavori per 8 o 5 ore di ufficio. Durante questo periodo, l’amministratore potrebbe essere autorizzato ad approvare le riparazioni entro un determinato importo in euro o ad occuparti di altri compiti come riscuotere le tasse di residenza. Potrebbe anche rispondere ai reclami e alle richieste di aiuto dei residenti.

Preparare i rapporti per i condomini

Oltre alle normali mansioni d’ufficio, l’amministratore condominiale prepara varie relazioni da presentare alla direzione e all’associazione dei proprietari delle case. Gli amministratori devono tenere traccia dei budget e dei soldi spesi per le attività sociali per i residenti. Inoltre, potrebbero analizzare il numero di incidenti segnalati dai residenti ogni trimestre e riassumere come sono stati risolti. Effettuare i lavori necessari autorizzati dall’Assemblea Generale, diffondere ed eseguire gli accordi. Realizzare un elenco dettagliato delle entrate e delle spese, l’ammontare dei contributi e le commissioni pendenti.

L’amministratore avrà a disposizione dei proprietari che lo richiedono, un elenco dettagliato dello stesso saldo dei conti bancari, delle risorse in investimenti, con menzione degli interessi e l’elenco dettagliato delle quote da pagare ai fornitori di beni e servizi. / o servizi del condominio, nonché un elenco dettagliato dei debitori morosi e gli importi del loro debito. E’ molto importante per l’amministratore, mantenere un buon coordinamento e una giusta comunicazione con il comitato amministrativo e i comproprietari, in modo che le preoccupazioni e le priorità del comitato possano essere correttamente raccolte e la loro funzione sviluppata in conformità con tali priorità. Inoltre deve fornire le informazioni nel modo più completo e chiaro possibile e deve avere un’attenta gestione delle risorse della comunità, facendolo in modo trasparente in maniera che tutti possano sapere in quali risorse vengono spese.